Εδώ και αρκετές εβδομάδες, τα αλβανικά μέσα κοινωνικής δικτύωσης και κάποιες τηλεοπτικές εκπομπές παρουσιάζουν μια εικόνα ενθουσιασμού για την αγορά ακινήτων στα Τίρανα. Εκφράσεις όπως «Αγοράστε τώρα γιατί οι τιμές θα ανέβουν» ή «Αυτή είναι η χρυσή ευκαιρία για επένδυση» επαναλαμβάνονται συνεχώς από παρουσιαστές, influencers και δημοσιογράφους. Όμως, ενώ στην οθόνη και στο Instagram το κλίμα είναι θετικό, η πραγματικότητα στην αγορά είναι εντελώς διαφορετική.
Τα στοιχεία από τον χώρο δείχνουν το αντίθετο: οι μεσιτικές εταιρείες αναφέρουν αισθητή πτώση των πωλήσεων τους τελευταίους μήνες. Ενώ τα μέσα ενημέρωσης μιλούν για «αυξήσεις τιμών», στην πράξη οι κατασκευαστές αντιμετωπίζουν ένα μεγάλο απόθεμα απούλητων διαμερισμάτων.
Στις πιο περιζήτητες περιοχές των Τιράνων οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο κυμαίνονται από 2.000 έως 3.500 ευρώ, ενώ σε ορισμένα «πολυτελή» έργα ξεπερνούν και τα 4.000 ευρώ. Ωστόσο, αυτή η αύξηση δεν αντανακλάται ούτε στην ποιότητα κατασκευής, ούτε στις δημόσιες υποδομές, ούτε στη βελτίωση της καθημερινότητας – είναι μια καθαρά κερδοσκοπική άνοδος, αποσυνδεδεμένη από τα πραγματικά εισοδήματα των πολιτών.
Για να καλυφθεί η πτώση των πωλήσεων και να δημιουργηθεί τεχνητή ζήτηση, πολλές κατασκευαστικές εταιρείες έχουν στρατολογήσει δημόσια πρόσωπα – παρουσιαστές, δημοσιογράφους και influencers – ώστε να προωθούν επαναλαμβανόμενα μηνύματα ενθάρρυνσης για «σούπερ ευκαιρίες». Πολλές από αυτές τις αναρτήσεις δεν επισημαίνονται ως διαφημιζόμενες, δημιουργώντας την ψευδαίσθηση ανεξαρτησίας και αξιοπιστίας. Στην πραγματικότητα όμως πρόκειται για μια καλά σχεδιασμένη εκστρατεία που βασίζεται στον φόβο απώλειας ευκαιρίας, με σκοπό να ωθήσει τους πολίτες να αγοράσουν άμεσα, ακόμη και σε μια αγορά που έχει κορεστεί.
Με έναν μέσο μισθό περίπου 500 ευρώ, οι περισσότεροι πολίτες αδυνατούν να αγοράσουν διαμέρισμα χωρίς να προσφύγουν σε πολυετή και επιβαρυντικά δάνεια. Ένα διαμέρισμα με δύο υπνοδωμάτια σε καλή περιοχή της πόλης κοστίζει από 180.000 έως 250.000 ευρώ – ποσά απρόσιτα για τη μεγάλη πλειοψηφία των νοικοκυριών. Ελλείψει εγχώριας ζήτησης, η αγορά έχει στηριχθεί κυρίως στη διασπορά και σε μετανάστες που φέρνουν εισοδήματα από το εξωτερικό, καθώς και σε έναν περιορισμένο αριθμό ξένων επενδυτών. Όμως με την επιβράδυνση των ευρωπαϊκών οικονομιών και τη μείωση των εμβασμάτων, αυτή η πηγή χρηματοδότησης φθίνει.
Οι ειδικοί προειδοποιούν ότι η αγορά ακινήτων στα Τίρανα βρίσκεται σε φάση κορεσμού: αδιάκοπες κατασκευές, μεγάλα αποθέματα απούλητων κατοικιών, πτώση της ζήτησης και τιμές που αυξάνονται χωρίς πραγματική οικονομική βάση. Η υποχώρηση της αγοραστικής δύναμης και η απουσία σταθερής πολεοδομικής πολιτικής καθιστούν την αγορά ολοένα και πιο εύθραυστη. Αν συνεχιστεί αυτή η τάση, οι κατασκευαστές θα υποχρεωθούν να μειώσουν τις τιμές, να προσφέρουν επιπλέον κίνητρα όπως δωρεάν επίπλωση, δωρεάν θέσεις στάθμευσης ή πιο ευέλικτα συστήματα δόσεων. Αυτές οι πρακτικές έχουν ήδη ξεκινήσει σε κάποια projects, αν και η επικοινωνιακή στρατηγική των εταιρειών προσπαθεί να τις αποκρύψει.
Αυτό που συμβαίνει σήμερα στα Τίρανα δεν αποτελεί υγιή οικονομική ανάπτυξη, αλλά τεχνητή διόγκωση. Χωρίς πραγματική αύξηση των μισθών, της παραγωγικότητας ή της κατανάλωσης, ο κατασκευαστικός τομέας παραμένει ο μοναδικός που κινείται, όχι λόγω σταθερής ζήτησης, αλλά επειδή ενισχύεται από ευνοϊκές ρυθμίσεις, ύποπτες ροές κεφαλαίων και κερδοσκοπικά κεφάλαια.
Αντί να ανταποκρίνεται στις πραγματικές ανάγκες των πολιτών – όπως η κοινωνική στέγαση, η στήριξη των νέων ζευγαριών ή η αναβάθμιση των υποδομών – η πόλη κατασκευάζεται για μια εικονική αγορά, όπου οι τιμές δεν διαμορφώνονται από την προσφορά και τη ζήτηση, αλλά από την επιθυμία των κατασκευαστών για υπερκέρδη.
Τελικά, οι αλβανοί πρέπει να αντιληφθούν ένα βασικό γεγονός: η αγορά δεν είναι αυτό που προβάλλεται στο Instagram. Η αγορά αντικατοπτρίζεται στους αριθμούς. Και όταν αυτοί οι αριθμοί δείχνουν πτώση των πωλήσεων, αποθέματα απούλητων κατοικιών και αδυναμία αγοράς, τότε είναι ώρα να σταματήσουμε και να αναρωτηθούμε αν βλέπουμε πραγματική ανάπτυξη ή απλώς τη σιωπηλή φούσκα πριν την κρίση.